UMOWA DZIERŻAWY

nr   / 2026

§ 1. Przedmiot umowy i definicje

1. Przedmiotem niniejszej umowy (dalej: „Umowa”) jest oddanie w dzierżawę przez Wydzierżawiającego na rzecz Dzierżawcy:
   • komory hiperbarycznej wraz z wyposażeniem i wykończeniem (dalej: „Komora”),
   • kontenerów, w tym kontenerów pełniących funkcję zaplecza sanitarno-technicznego, wykończonych i przystosowanych do prowadzenia działalności (dalej: „Kontenery”, łącznie z Komorą: „Przedmiot Dzierżawy”)
2. Komora i Kontenery posadowione są na nieruchomości położonej w Żorach przy ul. Wyzwolenia, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 669/45 (dalej: „Nieruchomość”), obejmującej budynek usługowy wraz z pylonem reklamowym oraz zagospodarowanym terenem.
3. Strony potwierdzają, że władającym Nieruchomością oraz posiadaczem pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie budynku usługowego jest Dzierżawca.
4. Ustanowienie dzierżawy następuje w celu prowadzenia przez Dzierżawcę działalności w zakresie terapii hiperbarycznej i usług pokrewnych.

§ 2. Oświadczenia stron i zakres odpowiedzialności

1. Wydzierżawiający oświadcza, że:
   • jest właścicielem Przedmiotu Dzierżawy, przysługuje mu do niej tytuł prawny umożliwiający oddanie Przedmiotu Dzierżawy w dzierżawę,
   • Przedmiot Dzierżawy jest wolny od wad fizycznych i prawnych, w szczególności nie stanowi przedmiotu zastawu, ograniczonych praw rzeczowych ani roszczeń osób trzecich,
   • Przedmiot Dzierżawy jest zakończony (wykończony) i nadaje się do umówionego użytkowania zgodnie z Zakresem Prac Dzierżawcy (§ 3).
2. Dzierżawca oświadcza, że:
   • włada Nieruchomością na tytule prawnym umożliwiającym posadowienie i użytkowanie Przedmiotu Dzierżawy,
   • dysponuje wymaganymi decyzjami i pozwoleniami dotyczącymi Nieruchomości i budynku usługowego, w tym pozwoleniem na użytkowanie,
   • poniósł i ponosi nakłady na Nieruchomość w ramach Zakresu Prac Dzierżawcy (§ 3).

§ 3. Zakres prac Dzierżawcy (prace adaptacyjne i zagospodarowanie Nieruchomości)

1. Dzierżawca, na własny koszt i we własnym imieniu, odpowiada za zagospodarowanie Nieruchomości, w tym w szczególności za:
   • prace adaptacyjne, budowlane i projektowe związane z Nieruchomością i budynkiem usługowym, w tym opracowanie projektu technicznego budynku usługowego,
   • roboty ziemne, kanalizację, studnię, wodociąg, korytowanie podbudowy i nawierzchnię z kostki brukowej,
   • doprowadzenie i przyłączenie mediów (prąd, woda, kanalizacja), w tym zabudowę zasuwy,
   • analizę techniczną linii 110 kV relacji Żabiniec–Borynia oraz pomiary pola elektromagnetycznego,
   • projekt wnętrz budynku usługowego oraz projektu wnętrz komory,
   • ubezpieczenie i wyposażenie Przedmiotu Dzierżawy w meble oraz wyposażenie ruchome (w tym meble Woodland, biurko ergonomiczne Ergonome, fotel Paradise MEDIATES).
2. Wydzierżawiający oświadcza, że nie poczynił nakładów na Nieruchomość, a jego wkład ogranicza się do dostarczenia Przedmiotu Dzierżawy (Komory i Kontenerów).
3. Wykonywanie prac, o których mowa w ust. 1, nie wymaga zgody Wydzierżawiającego, o ile nie narusza konstrukcji, funkcji lub bezpieczeństwa Przedmiotu Dzierżawy.

§ 4. Czynsz

1. Strony ustalają, że za używanie Przedmiotu Dzierżawy Dzierżawca będzie płacił Wydzierżawiającemu wynagrodzenie dzierżawne („Czynsz”), złożone z:
   • czynszu podstawowego — w miesięcznej ryczałtowej kwocie [DO UZGODNIENIA] zł brutto,
   • czynszu od obrotu — w wysokości [DO UZGODNIENIA — %] przychodu Dzierżawcy uzyskanego z działalności prowadzonej w Przedmiocie Dzierżawy [DO UZGODNIENIA — czy utrzymać składnik od obrotu, w tym zwłaszcza z uwagi na fakt, że Wydzierżawiający nie poczynił nakładów na Nieruchomość i na brak ekwiwalentności świadczeń — do rozstrzygnięcia z Panią Anną Silka].
2. Czynsz podlega płatności z góry do [DO UZGODNIENIA — dzień] dnia każdego miesiąca na rachunek bankowy Wydzierżawiającego nr [DO UZUPEŁNIENIA].
3. Czynsz podstawowy i czynsz od obrotu [DO UZGODNIENIA — termin, od którego płatny, np. od dnia wydania Przedmiotu Dzierżawy lub od pierwszego dnia pełnego miesiąca kalendarzowego po wydaniu].
4. Strony zgodnie uwzględniają wymogi dotyczące cen transferowych — zasady rozliczeń pomiędzy podmiotami powiązanymi odzwierciedlają warunki rynkowe (ekwiwalentność świadczeń), co Strony potwierdzają w załączonej dokumentacji; kwestia ta pozostaje do uzgodnienia z Panią Anną Silka.
5. Kwoty czynszu Strony mogą raz na [DO UZGODNIENIA — okres] korygować aneksem, w przypadku istotnej zmiany warunków rynkowych.

§ 5. Kaucja [DO ROZSTRZYGNIĘCIA]

1. [Wariant A — z kaucją] W celu zabezpieczenia roszczeń Wydzierżawiającego z tytułu Umowy, Dzierżawca wpłaca kaucję zabezpieczającą w kwocie [DO UZGODNIENIA] zł brutto, nie później niż w dniu [DO UZGODNIENIA].
2. [Wariant B — bez kaucji] Strony decydują, że kaucja nie zostaje ustanowiona; roszczenia Wydzierżawiającego zabezpieczone są innymi środkami, w tym odpowiedzialnością osobową Dzierżawcy.
3. Decyzja o wprowadzeniu kaucji pozostaje otwarta — zgodnie z uwagą radcy prawnego z dnia 2026-09-09.

§ 6. Wydanie Przedmiotu Dzierżawy

1. Wydzierżawiający wydaje Przedmiot Dzierżawy Dzierżawcy w stanie wykończonym, w terminie do dnia [DO UZGODNIENIA — zgrać z datami posadowienia komory i odbioru; prace adaptacyjne wykonywał Dzierżawca].
2. Wydanie Przedmiotu Dzierżawy następuje na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym odnotowuje się stan Przedmiotu Dzierżawy, datę posadowienia Komory oraz datę dokonania odbioru.
3. Z chwilą podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego na Dzierżawcę przechodzi ciężar przypadkowej utraty lub uszkodzenia Przedmiotu Dzierżawy oraz odpowiedzialność za eksploatację.

§ 7. Czas trwania Umowy

1. Umowa zostaje zawarta na czas określony [DO UZGODNIENIA — okres dzierżawy], począwszy od dnia [DO UZGODNIENIA].
2. Strony mogą przedłużyć Umowę na kolejne okresy na podstawie aneksu, złożonego nie później niż na [DO UZGODNIENIA] przed upływem okresu, na który Umowa została zawarta.

§ 8. Prawa i obowiązki Dzierżawcy

1. Dzierżawca ma prawo używać Przedmiotu Dzierżawy w sposób zgodny z jego przeznaczeniem oraz z zasadami współżycia społecznego i przepisami prawa, w tym przepisami dotyczącymi ochrony zdrowia, sanitarnymi i ppoż.
2. Dzierżawca odpowiada za bieżącą konserwację i eksploatację Przedmiotu Dzierżawy, w tym za serwis Komory zgodnie z zaleceniami producenta.
3. Dzierżawca ponosi koszty mediów zużywanych w Przedmiocie Dzierżawy [DO UZGODNIENIA — sposób rozliczenia: wg wskazań liczników / ryczałt].
4. Dzierżawca nie może oddawać Przedmiotu Dzierżawy w poddzierżawę ani w przetwarzanie osobom trzecim bez uprzedniej pisemnej zgody Wydzierżawiającego.
5. Dzierżawca utrzymuje Przedmiot Dzierżawy w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie.

§ 9. Prawa i obowiązki Wydzierżawiającego

1. Wydzierżawiający zapewnia Dzierżawcy spokojne korzystanie z Przedmiotu Dzierżawy przez czas trwania Umowy.
2. Wydzierżawiający odpowiada za wady Przedmiotu Dzierżawy na zasadach ogólnych; naprawy wynikające z wad obciążają Wydzierżawiającego, o ile wady nie wynikają z niewłaściwej eksploatacji przez Dzierżawcę.
3. Wydzierżawiający nie odpowiada za prace adaptacyjne, budowlane i projektowe na Nieruchomości ani za doprowadzenie mediów — te pozostają w Zakresie Prac Dzierżawcy (§ 3).

§ 10. Nakłady Dzierżawcy

1. Nakłady poczynione przez Dzierżawcę na Nieruchomość i zagospodarowanie terenu (prace adaptacyjne, budowlane, projektowe, media, meble i wyposażenie — § 3) pozostają poniesione na rzecz Dzierżawcy; Strony potwierdzają, że nie dochodzą zwrotu tych nakładów od Wydzierżawiającego.
2. Nakłady poczynione przez Wydzierżawiającego, polegające na wykończeniu Komory i Kontenerów, stanowią element Przedmiotu Dzierżawy; Wydzierżawiający nie roszczy sobie zwrotu tych nakładów od Dzierżawcy, w tym na wypadek przedwczesnego rozwiązania Umowy.
3. Strony oświadczają, że po wygaśnięciu Umowy Wydzierżawiający zabiera Przedmiot Dzierżawy (Komorę i Kontenery), pozostawiając Nieruchomość i jej zagospodarowanie Dzierżawcy.

§ 11. Wypowiedzenie i rozwiązanie Umowy

1. Umowa może być wypowiedziana przez każdą ze Stron z zachowaniem [DO UZGODNIENIA — okres wypowiedzenia] okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
2. Każda ze Stron może rozwiązać Umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia w razie rażącego naruszenia Umowy przez drugą Stronę, w szczególności:
   • zwłoki Dzierżawcy w zapłacie czynszu za dwa pełne okresy płatności, mimo pisemnego wezwania do zapłaty z wyznaczeniem dodatkowego terminu nie krótszego niż 14 dni,
   • używania Przedmiotu Dzierżawy w sposób sprzeczny z Umową lub przeznaczeniem,
   • oddania Przedmiotu Dzierżawy w poddzierżawę bez wymaganej zgody.
3. W przypadku rozwiązania Umowy z winy Dzierżawcy, Wydzierżawiającemu nie przysługują roszczenia o zwrot wartości nakładów/prac wydzierżawiającego — zgodnie z § 10 ust. 2 Umowy.

§ 12. Zwrot Przedmiotu Dzierżawy

1. Z chwilą wygaśnięcia Umowy Dzierżawca zwraca Przedmiot Dzierżawy Wydzierżawiającemu w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie, zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym, o którym mowa w § 6.
2. Zwrot następuje w terminie [DO UZGODNIENIA — np. 14 dni] od wygaśnięcia Umowy, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.
3. Po zwróceniu Przedmiotu Dzierżawy Wydzierżawiający przystępuje do demontażu i zabrania Komory oraz Kontenerów, na własny koszt i ryzyko, bez ingerencji w Nieruchomość i jej zagospodarowanie.

§ 13. Odpowiedzialność i ryzyko

1. Każda ze Stron ponosi odpowiedzialność za szkody wyrządzone drugiej Stronie z naruszenia Umowy, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego.
2. Dzierżawca zawrze ubezpieczenie OC [DO UZGODNIENIA — zakres: OC działalności, OC za szkody wynikające z terapii] obejmujące działalność prowadzoną w Przedmiocie Dzierżawy.
3. Strony dokonują rozliczeń ryzyka związanego z czynnikami losowymi na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego.

§ 14. Postanowienia końcowe

1. Wszelkie zmiany Umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, z zastrzeżeniem ust. 2.
2. Strony mogą uzgodnić pomiędzy sobą elektroniczną wymianę skanów podpisanych Umów, co nie stanowi odstępstwa od formy pisemnej.
3. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 659 i nast. k.c.
4. Wszelkie spory Strony poddają jurysdykcji sądu właściwości miejscowej dla siedziby Dzierżawcy [DO UZGODNIENIA — propozycja Stron].
5. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.
6. Strony zgodnie uznają, że Umowa nie stanowi umowy przewidzianej w art. 661 k.c. (dzierżawa wieczystokarczalna) ani umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Załączniki

1. Załącznik nr 1 — Zestawienie i opis przedmiotu dzierżawy (Komora, Kontenery, wykończenie i wyposażenie dostarczone przez Wydzierżawiającego) — [do doprecyzowania; wstępny szkic poniżej]
2. Załącznik nr 2 — Zakres prac adaptacyjnych i zagospodarowania Nieruchomości wykonanych przez Dzierżawcę (zestawienie robót i kosztów).

Załącznik nr 1 — Zestawienie przedmiotu dzierżawy [WSTĘPNY, DO DOPRECYZOWANIA]

• Komora hiperbaryczna wraz z wyposażeniem i wykończeniem (m.in. wykładziny, oświetlenie MGM Concept, monitoring).
• Kontenery wyprodukowane przez Hanbud (umowa Parhelium–Hanbud), w tym kontenery funkcji zaplecza, wykończone przez Woodland (m.in. sklejki, drzwi, płyty gipsowe, sufit aluminiowy).
• Umywalki, szafki podumywalkowe.
• Instalacja oświetleniowa (MGM Concept) i monitoring [DO UZGODNIENIA — czy element Przedmiotu Dzierżawy czy instalacja budynku].

Załącznik nr 2 — Zakres prac adaptacyjnych Dzierżawcy (informacyjnie, z korespondencji)

• Budowa budynku usługowego wraz z pylonem reklamowym — wykonanie kanalizacji, studni, wodociągu, korytowanie podbudowy i nawierzchni z kostki (EDUDROGA) — 1/02/2023.
• Zabudowa zasuwy (Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji Żory sp. z o.o.) — N0061/TE/02/2023.
• Opracowanie projektu technicznego budynku usługowego w Żorach przy ul. Wyzwolenia, dz. 669/45 (ARCHITEKT.ON Rafał Wieczorek) — 1/09/2022.
• Wykonanie analizy technicznej dla linii 110 kV relacji Żabiniec–Borynia (EnergoFlex) — 01/07/2022.
• Pomiary pola elektromagnetycznego (ELMATOM) — 7/06/2022.
• Projekt wnętrz budynku usługowego (KOLEKTYW) — 01/06/2022.
• Projekt wnętrz komory (KOLEKTYW) — 02/05/2022.
• Meble i wyposażenie (Woodland — meble, Ergonome — biurko elektryczne E/551/03/2023, MEDIATES — fotel Paradise 50/3/2023).