UMOWA NAJMU POMIESZCZENIA

wraz z pakietem dokumentów ograniczających odpowiedzialność Wynajmującego

Wynajmujący: [___ SPÓŁKA Z O.O. ___] · Najemca: [___ COACH ZDROWOTNY ___]

Miejscowość, data: ____________ 2026 r.

> Charakter pakietu: 3 powiązane dokumenty: (1) Umowa najmu — z klauzulami odpowiedzialności, (2) Regulamin korzystania z pomieszczenia — obowiązujący najemcę przez umowę, (3) Oświadczenie coacha — jednorazowa deklaracja z podpisem. Razem tworzą barierę prawną: Wynajmujący wynajmuje pokój i realizuje czynności najmu, nie świadczy, nie poleca i nie odpowiada za usługę Najemcy.

DOKUMENT 1: UMOWA NAJMU POMIESZCZENIA

zawarta w dniu ____________ w ____________ pomiędzy:

[WYNAJMUJĄCY] — [firma], z siedzibą w [___], ul. [___], wpisana do rejestru przedsiębiorców KRS pod nr [___], NIP [___], REGON [___], reprezentowana przez [___], zwaną dalej „Wynajmującym",

a

[NAJEMCA] — [___] (forma prawna: [___] / osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą [___] / spółka [___] KRS [___]), NIP [___], reprezentowany przez [___], zwanym dalej „Najemcą".

§ 1. Przedmiot umowy

  1. Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem (bądź posiada tytuł prawny do) lokalu usługowego położonego w [___], ul. [___], o powierzchni [___] m², składającego się z: [pomieszczenie gabinetowe, dostęp do recepcji/toalet — wstawić konkretnie], zwanego dalej „Lokalem".
  2. Wynajmujący wynajmuje Najemcy Lokal wyłącznie na potrzeby świadczenia usług przez Najemcę na własny rachunek, własnym nazwiskiem/nazwą i we własnym imieniu.
  3. Przedmiotem Umowy jest WYŁĄCZNIE najem Lokalu. Wynajmujący nie świadczy Najemcy żadnych usług zdrowotnych, medycznych, edukacyjnych ani doradczych, nie jest podmiotem leczniczym i nie wykonuje działalności leczniczej w rozumieniu ustawy z dnia 15 kwietnia 2011 r. o działalności leczniczej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 799, dalej „u.dz.l.").
  4. Wynajmujący nie rekomenduje, nie poleca, nie reklamuje i nie pośredniczy w świadczeniu usług Najemcy wobec osób trzecich (klientów, pacjentów, podopiecznych — dalej „Klienci"). Wynajmujący nie udziela Najemcy żadnych poleceń, zleceń ani wytycznych dotyczących treści, zakresu ani sposobu świadczenia usług Najemcy.

§ 2. Status Najemcy jako niezależnego przedsiębiorcy

  1. Najemca oświadcza, że prowadzi działalność gospodarczą na własny rachunek i we własnym imieniu, jest niezależnym podmiotem i nie jest:
  1. Najemca samodzielnie, na własny rachunek i ryzyko: ustala zakres, treść, metodę i harmonogram swoich usług; ustala ceny; pozyskuje, obsługuje i rozlicza swoich Klientów; odpowiada za zobowiązania wobec Klientów i osób trzecich; rozlicza podatki i składki.
  2. Stosunek Wynajmujący–Najemca ma charakter wyłącznie obligacyjny (najem) i nie tworzy spółki, wspólnego przedsięwzięcia, stosunku pracy, zlecenia, agencyjnego ani powierniczego w rozumieniu Kodeksu cywilnego ani u.dz.l.
  3. Najemca nie jest — i nie może być postrzegany — przedstawicielem, pracownikiem, współpracownikiem ani „osobą wykonującą zawód medyczny" w ramach działalności Wynajmującego w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 2 u.dz.l.

§ 3. Kwalifikacje, uprawnienia i odpowiedzialność zawodowa Najemcy

  1. Najemca oświadcza, że:

a) posiada uprawnienia, kwalifikacje i zezwolenia wymagane przepisami prawa do świadczenia usług w zakresie, w jakim je świadczy w Lokalu — w szczególności: jeżeli świadczy usługi z zakresu zdrowia, posiada wymagane wpisy do rejestrów zawodowych (m.in. Centralny Rejestr Osób Uprawnionych do Wykonywania Zawodu Medycznego, rejestr KIF lub inny właściwy) albo świadczy wyłącznie usługi niefinansowane i niebędące świadczeniami zdrowotnymi (coaching, edukacja zdrowotna, dietetyka w granicach zawodu),

b) nie będzie wykonywał czynności zastrzeżonych dla zawodów regulowanych (w szczególności: badania stanu zdrowia, rozpoznawania chorób, leczenia, wystawiania recept, e-ZLA, opinii i orzeczeń medycznych) bez posiadania prawnych uprawnień do takich czynności,

c) nie będzie używał nazw, tytułów ani oznaczeń sugerujących posiadanie uprawnień, których nie posiada (w szczególności „lekarz", „gabinet lekarski", „konsultacja lekarska"), jeżeli nie posiada stosownych uprawnień,

d) posiada ubezpieczenie OC z tytułu prowadzonej działalności na kwotę nie mniejszą niż [___] zł (polisa nr [___], ubezpieczyciel [___], okres [___]) i zobowiązuje się utrzymywać ją przez cały okres najmu, na żądanie Wynajmującego przedstawiając potwierdzenie.

  1. Najemca ponosi wyłączną i pełną odpowiedzialność za:
  1. Najemca zobowiązuje się bezzwłocznie, nie później niż w terminie [1] dnia roboczego, powiadomić Wynajmującego o każdej informacji o naruszeniu przepisów, skardze Klienta, wezwaniu, szkodzie lub postępowaniu dotyczącym jego usług.

§ 3. Czynsz i warunki finansowe

  1. Czynsz najmu: [___] zł netto miesięcznie + VAT (jeśli dotyczy) + opłaty eksploatacyjne wg [faktury/zaliczki — wstawić szczegóły].
  2. Termin płatności: do [___] dnia każdego miesiąca, z góry, przelewem na konto Wynajmującego nr [___].
  3. Kaucja: [___] zł, zwrotna po zakończeniu umowy i rozliczeniu szkód.
  4. Okres umowy: od [___] do [___] (określony/czas nieokreślony), wypowiedzenie: [___] miesięczne na piśmie pod rygorem nieważności.

§ 4. Obowiązki Najemcy związane z Lokalem

  1. Najemca utrzymuje Lokal w stanie niepogorszonym, bierze udział w kosztach eksploatacyjnych wg [wskaźnika/zaliczek].
  2. Najemca nie zamieszcza na elewacji, wejściu, witrynach ani w materiałach wspólnych budynku oznaczeń sugerujących, że w Lokalu działa gabinet podmiotu leczniczego, przychodnia, gabinet lekarski lub placówka zdrowotna związana z Wynajmującym. Tablica/oznaczenie Najemcy musi wskazywać wyłącznie jego nazwę/firmę i może zawierać dopisek „działam w obiekcie należącym do [Wynajmujący]".
  3. Najemca przestrzega Regulaminu korzystania z Lokalu (Załącznik nr 1 do niniejszej Umowy), który stanowi jej integralną część.
  4. Najemca ponosi odpowiedzialność za Klientów przebywających w Lokalu podczas jego usług.

§ 5. Zgoda na podwykonawstwo, cesja i współużytkowanie

  1. Najemca nie może oddawać Lokalu w podnajem ani udostępniać go innym osobom do świadczenia usług bez pisemnej zgody Wynajmującego.
  2. Zmiana podmiotu Najemcy (np. przejście z JDG na sp. z o.o.) wymaga aneksu.

§ 6. Wyłączenie i ograniczenie odpowiedzialności Wynajmującego; indempnity

  1. Wynajmujący nie ponosi jakiejkolwiek odpowiedzialności za:

a) treść, jakość, skutki i legalność usług świadczonych przez Najemcę w Lokalu,

b) szkody wyrządzone Klientom lub osobom trzecim w związku z usługami Najemcy,

c) naruszenie przez Najemcę przepisów prawa, w tym u.dz.l. i przepisów o zawodach medycznych,

d) dochodzenia roszczeń Klientów wobec Najemcy,

e) treści publikowane przez Najemcę (w tym na stronach internetowych, w social mediach, w materiałach drukowanych),

f) czynności Najemcy z zakresu zdrowia/medycyny, jeżeli Najemca dokonał ich poza zakresem swoich prawnych uprawnień.

  1. Najemca zobowiązuje się zabezpieczyć (indemnify) Wynajmującego przed wszelkimi roszczeniami, kosztami, opłatami i szkodami (w tym kosztami obsługi prawnej) wynikłymi z:

a) jakiegokolwiek roszczenia Klienta, byłego Klienta lub osoby trzeciej dotyczącego usług Najemcy,

b) naruszenia przez Najemcę przepisów prawa (w tym u.dz.l.),

c) naruszenia praw osób trzecich (w tym RODO) przez Najemcę,

d) świadczenia przez Najemcę usług wykraczających poza jego uprawnienia.

  1. Wyłączenie i indemnity z § 6.1–6.2 nie obejmują szkód wyrządzonych przez Wynajmującego w zakresie samoistnego posiadania i stanu technicznego Lokalu (art. 662, 663 i 666 Kodeksu cywilnego) — tj. odpowiedzialności Wynajmującego jako wynajmującego za wady Lokalu i jego bezpieczeństwo jako nieruchomości.
  2. Powyższe postanowienia nie wyłączają ani nie ograniczają odpowiedzialności Wynajmującego, której wyłączenie jest niedopuszczalne na mocy przepisów prawa (w szczególności art. 47³ Kodeksu cywilnego wobec konsumentów — postanowienia stosowane są wyłącznie w relacjach B2B).

§ 7. Regulamin korzystania z Lokalu; zmiana przeznaczenia

  1. Najemca zobowiązuje się przestrzegać Regulaminu korzystania z pomieszczenia (Załącznik nr 1), w szczególności § 4 Regulaminu dotyczącego zakazu wykonywania czynności medycznych bez wymaganych uprawnień.
  2. Najemca deklaruje przeznaczenie Lokalu: [usługi coachingu zdrowotnego / edukacji zdrowotnej / dietetyki / innego rodzaju: ___] — bez świadczenia świadczeń zdrowotnych w rozumieniu u.dz.l. Zmiana przeznaczenia wymaga pisemnej zgody Wynajmującego.

§ 8. RODO / dane osobowe

  1. Każda ze stron jest odrębnym administratorem danych osobowych, które przetwarza (Wynajmujący — danych Najemcy w celu realizacji umowy najmu; Najemca — danych swoich Klientów).
  2. Wynajmujący nie ma dostępu do danych Klientów Najemcy i nie przetwarza ich w żadnym zakresie. Najemca sam odpowiada za spełnienie obowiązków RODO wobec swoich Klientów (informacja, zgody, bezpieczeństwo, rejestr czynności).
  3. W przypadku naruszenia ochrony danych przez Najemcę, § 6.2 ma odpowiednie zastosowanie.

§ 9. Postanowienia końcowe

  1. Umowa wchodzi w życie z dniem podpisania. W sprawach nieuregulowanych stosuje się Kodeks cywilny i ustawę o ochronie praw lokatorów.
  2. Wszelkie zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
  3. Spory rozstrzyga sąd właściwy dla siedziby Wynajmującego.
  4. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Załączniki:

  1. Regulamin korzystania z pomieszczenia (Dokument 2)
  2. Oświadczenie Najemcy (Dokument 3)
  3. Protokół zdawczo-odbiorczy Lokalu
WYNAJMUJĄCYNAJEMCA
__________________________________________________
(pieczęć i podpis)(pieczęć i podpis)

DOKUMENT 2: REGULAMIN KORZYSTANIA Z POMIESZCZENIA

(Załącznik nr 1 do Umowy najmu)

§ 1. Cel

Regulamin określa zasady korzystania z Lokalu przez Najemcę w zakresie nieuregulowanym w Umowie. Celem Regulaminu jest w szczególności jednoznaczne oddzielenie działalności Najemcy od działalności Wynajmującego i zapewnienie, że Wynajmujący nie będzie ponosił odpowiedzialności za czynności Najemcy.

§ 2. Zakaz sugerowania związku z Wynajmującym

  1. Najemca nie może posługiwać się nazwą, logo, oznaczeniem, kolorem lub stylem graficznym kojarzonym z Wynajmującym ani w sposób mogący wprowadzać Klientów w błąd co do podmiotu świadczącego usługę.
  2. Materiały Najemcy (wizytówki, plakaty, strona www, wizytówka Google, profile w mediach społecznościowych, cenniki, umowy z Klientami) muszą wskazywać wyłącznie Najemcę jako podmiot usługi.
  3. Zabronione jest umieszczanie na drzwiach Lokalu oznaczeń typu „Gabinet lekarski", „Przychodnia", „Gabinet medycyny" bez uprawnień Najemcy; dopuszczalne wyłącznie oznaczenia zgodne z rzeczywistym profilem Najemcy.

§ 3. Samodzielność operacyjna

  1. Najemca samodzielnie ustala grafik, przyjmuje Klientów, ustala ceny, wystawia dokumenty (faktury, rachunki), prowadzi rozliczenia podatkowe.
  2. Wynajmujący nie interweniuje w treść ani sposób świadczenia usług Najemcy — w szczególności nie narzuca metod, protokołów, cenników, materiałów edukacyjnych ani sposobu komunikacji z Klientami.
  3. Wynajmujący nie odpowiada za jakość usług Najemcy i nie gwarantuje ich efektów.

§ 4. ZAKAZ ŚWIADCZENIA ŚWIADCZEŃ ZDROWOTNYCH BEZ UPRAWNIEŃ

  1. Najemca zobowiązuje się świadczyć wyłącznie usługi zgodne z posiadanymi uprawnieniami.
  2. Zabronione jest wykonywanie w Lokalu — bez wymaganych prawem uprawnień — czynności zastrzeżonych dla zawodów regulowanych, w szczególności:

a) badania stanu zdrowia w rozumieniu ustawy o zawodach lekarza i lekarza dentysty,

b) rozpoznawania (diagnozowania) chorób,

c) leczenia, w tym zlecania/zmiany farmakoterapii,

d) wystawiania recept, e-ZLA, skierowań, opinii i orzeczeń medycznych,

e) wykonywania zabiegów medycznych,

f) każdej czynności, która w świetle ustawy o działalności leczniczej wymaga podmiotu leczniczego lub osoby wykonującej zawód medyczny.

  1. Jeżeli Najemca posiada uprawnienia do wykonywania świadczeń zdrowotnych, ma obowiązek uprzedzić o tym pisemnie Wynajmującego i wskazać podstawę prawną oraz rejestr (art. [___] u.dz.l. / rejestr KIF / CR). W razie wątpliwości co do klasyfikacji konkretnej usługi — Najemca wystąpi o interpretację odpowiedniego organu na własny koszt.
  2. Najemca odpowiada wyłącznie za właściwą kwalifikację prawną własnych usług — Wynajmujący nie udziela w tym zakresie porad, wyjaśnień ani rekomendacji i nie odpowiada za skutki błędnej kwalifikacji.

§ 5. Wyposażenie i materiały

  1. Wyposażenie Lokalu służące Najemcy: [lista — protokół zdawczo-odbiorczy]. Najemca używa go zgodnie z przeznaczeniem i instrukcją.
  2. Najemca nie używa nazw, logo, materiałów marketingowych ani infrastruktury Wynajmującego do promocji własnych usług bez uprzedniej pisemnej zgody.
  3. Jeżeli Najemca korzysta z urządzeń o statusie wyrobu medycznego, samodzielnie zapewnia zgodność użytkowania z wytycznymi producenta i przepisami o wyrobach medycznych (MDR 2017/745) — Wynajmujący nie świadczy, nie instaluje i nie nadzoruje żadnych zabiegów.

§ 6. Higiena, BHP, ochrona przeciwpożarowa

  1. Najemca utrzymuje Lokal w czystości, przestrzega zasad BHP i ppoż., właściwie segreguje odpady (w tym odpady medyczne, jeżeli wytwarza — na własny koszt i odpowiedzialność, z właściwym odbiorcą).
  2. Najemca samodzielnie zapewnia środki higieny dla Klientów w trakcie własnych usług.

§ 7. Skargi i reklamacje Klientów

  1. Skargi dotyczące treści, jakości lub skutków usługi Najemcy trafiają wprost do Najemcy. Wynajmujący nie przyjmuje, nie rozpatruje i nie odpowiada za takie skargi; w razie ich otrzymania — przekazuje je Najemcy i informuje Klienta o właściwym adresacie.
  2. Skargi dotyczące stanu Lokalu, czynszu, eksploatacji — do Wynajmującego.

§ 8. Naruszenia i wypowiedzenie

  1. W przypadku naruszenia § 4 Regulaminu (świadczenie świadczeń zdrowotnych bez uprawnień) lub § 2 (sugerowanie związku z Wynajmującym), Wynajmujący może:
  1. Złamanie § 4 uznaje się za naruszenie istotne w rozumieniu art. 67¹ Kodeksu cywilnego.
WYNAJMUJĄCYNAJEMCA
____________________________________________

DOKUMENT 3: OŚWIADCZENIE COACHA

(Załącznik nr 2 do Umowy najmu; sporządzane przez Najemcę)

Ja, niżej podpisany/podpisana:

Imię i nazwisko / nazwa: [___]

Adres / siedziba: [___]

NIP / PESEL: [___]

Forma prawna działalności: [___]

Forma świadczenia usług w Lokalu: [opis: np. coaching zdrowotny, dietetyka, fizjoterapia — wpisać]

Podstawa prawna uprawnień (jeżeli dotyczy usług regulowanych): [np. wpis do rejestru, dyplom, certyfikat — podać dokument i numer]

oświadczam, że:

  1. Jestem niezależnym przedsiębiorcą — świadczę usługi w najętym Lokalu na własny rachunek, we własnym imieniu i na własne ryzyko. Nie jestem pracownikiem, zleceniobiorcą ani przedstawicielem Wynajmującego.
  1. Posiadam uprawnienia wymagane przepisami prawa do świadczenia usług, które zamierzam świadczyć w Lokalu, w zakresie i w takim zakresie, w jakim je świadczyć będę. Jedynie ja odpowiadam za prawidłową kwalifikację prawną własnych usług.
  1. Nie będę wykonywał/wykonywała czynności zastrzeżonych dla zawodów regulowanych (w szczególności: diagnozowania chorób, leczenia, zlecania farmakoterapii, wystawiania recept, e-ZLA, opinii i orzeczeń medycznych), jeżeli nie posiadam do tego wymaganych uprawnień.
  1. Wynajmujący nie świadczy żadnych usług zdrowotnych ani medycznych, nie jest podmiotem leczniczym, nie rekomenduje moich usług Klientom i nie odpowiada za moje czynności. Moje usługi nie mogą być utożsamiane z działalnością Wynajmującego.
  1. Ponoszę wyłączną odpowiedzialność za wszelkie szkody i roszczenia wynikające z moich usług, w tym roszczenia Klientów, osób trzecich oraz organów nadzoru. Zobowiązuję się zabezpieczyć Wynajmującego (indemnify) przed wszelkimi takimi roszczeniami i kosztami.
  1. Posiadam ważne ubezpieczenie OC działalności na kwotę nie niższą niż [___] zł (polisa nr [___], ubezpieczyciel [___], okres ważności [___]). Zobowiązuję się utrzymywać je przez cały czas trwania Umowy.
  1. Rozliczam samodzielnie podatki, składki, dokumentację finansową i obowiązki RODO wobec moich Klientów. Wynajmujący nie ma dostępu do danych moich Klientów.
  1. Znam treść Regulaminu korzystania z pomieszczenia i zobowiązuję się do jego przestrzegania, w szczególności § 4 (zakaz świadczenia świadczeń zdrowotnych bez uprawnień) i § 2 (zakaz sugerowania związku z Wynajmującym).
  1. Przyjmuję do wiadomości, że naruszenie pkt 3 powyżej stanowi naruszenie istotne Umowy i uprawnia Wynajmującego do natychmiastowego rozwiązania Umowy oraz dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych.
  1. Oświadczam, że niniejsze oświadczenie składam dobrowolnie, świadomie i po zapoznaniu się z treścią Umowy i Regulaminu, które rozumiem i akceptuję w całości.

Sporządzono w [___], dnia ____________ r.

NAJEMCA (Coach)WYNAJMUJĄCY (przyjęto do wiadomości)
____________________________________________
(podpis)(podpis)

UWAGI PRAWNE (dla użytkownika dokumentów)

  1. Charakter wyłączeń: wyłączenia odpowiedzialności w relacji B2B są w Polsce skuteczne na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego (art. 353¹ k.c. — swoboda umów; art. 473 § 2 k.c. — umowne wyłączenie odpowiedzialności za szkody wyrządzone osobom trzecim jest skuteczne, o ile nie dotyczy szkód wyrządzonych umyślnie). W relacji z konsumentem (Klientem coacha) te klauzule nie działają — klient nie jest stroną Umowy, a Wynajmujący i tak może być pociągnięty do odpowiedzialności deliktowej (art. 415 k.c.), jeśli Klient wykaże, że Wynajmujący „współtworzył" szkodę (np. rekomendował, promował, knew o nielegalnych praktykach i tolerował je).
  2. Dlatego pakiet działa tylko przy zachowaniu realnej separacji: Wynajmujący nie może w praktyce polecać coacha, promować jego usług, przyjmować za niego płatności ani „trzymać" kalendarza — każda z tych czynności może zostać uznana za współdziałanie (art. 441 k.c.) i wciągnąć Wynajmującego w odpowiedzialność solidarną.
  3. Kluczowy dokument to Oświadczenie (Dokument 3) — pisemne potwierdzenie przez Najemcę, że zna granice i ponosi wyłączną odpowiedzialność; wzmacnia pozycję Wynajmującego w sporze dowodowym.
  4. Dokumenty nie zastępują porady prawnej — przy dużym ryzyku (np. coach faktycznie zleca badania, wystawia zaświadczenia, używa słowa „terapia") zalecana weryfikacja u radcy prawnego/adwokata, czy profil usługi Najemcy nie czyni z Wynajmującego „podmiotu ułatwiającego" nielegalne świadczenie zdrowotne (art. 16 u.dz.l. — prowadzenie działalności leczniczej bez wpisu jest wykroczeniem).